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　　轉自微信公眾號標準排名

　　昨日， “房?jì)r(jià)2016年或有斷崖式下跌”的報道嚇到了很多人，中國社科院連夜澄清，但社科院并沒(méi)有推翻自己的觀(guān)點(diǎn)，只是怪媒體把這個(gè)觀(guān)點(diǎn)突出處理了。

　　房?jì)r(jià)究竟將向上還是向下？

　　標準排名研究院認為，籠統地說(shuō)全國房?jì)r(jià)上升還是下降，需要考慮貨幣量等等外在因素，實(shí)在太難了，應該換個(gè)思路，尊重價(jià)格分化的事實(shí)，從更簡(jiǎn)單的角度去考量?jì)r(jià)格的漲跌。而土地出讓的角度，容易讓我們回歸簡(jiǎn)單：分區域地分析土地出讓情況，進(jìn)而得出開(kāi)發(fā)商本身的漲價(jià)動(dòng)力或者降價(jià)壓力，如果開(kāi)發(fā)商敢于用比較高的價(jià)格來(lái)買(mǎi)地，那么，它自己在賣(mài)樓的時(shí)候，漲價(jià)動(dòng)力就比較大。反之亦然。

　　總體看，2015年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，土地出讓整體情況也不樂(lè )觀(guān)。

　　標準排名研究院統計，截至2015年11月18日（下同），全國100大城市的土地出讓收入為1.33萬(wàn)億元，與去年全年1.86萬(wàn)億元相比，完成比例僅為71%。

　　要在最后一個(gè)半月的時(shí)間賣(mài)出5000億元的土地并非易事。2015年全國100大城市的土地出讓收入同比下降已成事實(shí)。

　　深圳有危險！

　　而拖后腿的，不僅僅是的三四線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市除北京外，上海土地收入完成額僅為2014年的69%，低于全國平均水平；廣州77%略好；深圳最慘只完成了47%，2014年全年654億元買(mǎi)地收入，今年只有308億元。

　　今年以來(lái)，深圳房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲逾30%，使之成為內地一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中漲勢最快的城市，目前，深圳房?jì)r(jià)已突破4萬(wàn)元/平米大關(guān)。

　　深圳房?jì)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的背后，一方面是深圳只有略多于6個(gè)月的庫存，相比其他城市9~12個(gè)月的庫存量，深圳的房子對于買(mǎi)房者而言顯得更為緊俏；但另一方面，面對深圳樓市漲價(jià)潮，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度卻顯得更為謹慎。

　　在一線(xiàn)城市中（北上廣深），深圳今年的土地成交額最少，根據標準排名研究院的統計，截至11月18日，深圳土地成交只有308億元，與2014年全年相比（654億元），只完成去年的47%，在一線(xiàn)城市中排名最后。同時(shí)，深圳土地成交的樓面價(jià)格也較去年下降3400元/平米，降幅28.81%，土地成交溢價(jià)率更是大跌近30個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年深圳土地市場(chǎng)的繁榮造就了2015年樓市的上漲行情，而在2015年土地市場(chǎng)轉淡之后，2016年深圳樓市是延續升勢或是進(jìn)行調整期，答案還未可知。但需要提醒的是，深圳土地市場(chǎng)出現的大起大落的幕后，已顯露出開(kāi)發(fā)商對當地樓市態(tài)度已由積極轉為觀(guān)望。

　　當然，另外一種可能是，深圳2015年賣(mài)出的地塊都位置偏僻，拉低了總價(jià)和單價(jià)。但不管怎么樣，根據標準排名研究院的統計，深圳不但上榜“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”，而且排名靠前，位居第七。

　　舟山樓面價(jià)降近8成，

　　廈門(mén)意外落選“漲價(jià)動(dòng)力榜”

　　標準排名研究院根據土地收入完成情況、樓面價(jià)增長(cháng)以及溢價(jià)率增長(cháng)等三項指標進(jìn)行綜合排名，最終選出“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”：舟山、湛江、韶關(guān)、贛州、惠州、臺州、深圳、大理、長(cháng)沙、蚌埠、中山、濰坊、北海、江門(mén)、麗水、常州、宿遷、揚州、貴陽(yáng)和呼和浩特。

　　截至11月18日，土地交易完成最差的10個(gè)城市中，韶關(guān)排名第一，土地成交額4.77億元，與去年近34億元的成交額相比，今年僅完成去年全完的14%，在百城排名中最低。排在2和3位的分別是麗水和贛州，土地完成額也只有15%左右。排名第9的長(cháng)沙是唯一一個(gè)上榜的省會(huì )城市，土地成交額只有74億元，與2014年近300億元的成交額相比，只完成了1/4。

　　在樓面價(jià)下降排名中，舟山名列榜首，2015年土地成交的樓面價(jià)只有405元/平米，而2014年是1856元/平米，降幅高達78%；除舟山外，樓面價(jià)降幅在五成以上的城市還有3個(gè)，分別為揚州（53%）、麗水（52.12%）和惠州（50%）。如果以絕對額來(lái)排名，深圳則是第一，每平米下降3400元，百城排名中最差。

　　在溢價(jià)率下降最快的10個(gè)城市中，濟寧算是個(gè)奇葩，2014年該地區的土地成交溢價(jià)率還高達近60%，而到今年已跌到零，濟寧也成為2015年溢價(jià)率下降最快的城市。雖然該城市今年的土地收入水平以及樓面價(jià)都有所增長(cháng)，但溢價(jià)率如此異動(dòng)，影響了對該地區樓市的樂(lè )觀(guān)判斷。

　　同樣，在溢價(jià)率問(wèn)題上還有一個(gè)爭議很大的城市——廈門(mén)。其在2015年溢價(jià)率下降排名中位列第5，溢價(jià)率下降14個(gè)百分點(diǎn)。而同時(shí)，廈門(mén)的土地成交完成情況高達168%，樓面價(jià)也同比上升38%，上述兩項指標在百城排名中分列第6位和第14位，只是今年溢價(jià)率的下降幅度較大，讓其最終無(wú)緣成為最具漲價(jià)動(dòng)力的20個(gè)城市，是個(gè)遺憾。