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房地產(chǎn)稅要來(lái)了!房?jì)r(jià)會(huì )降嗎?-合肥房產(chǎn)
 
 

最新消息顯示,房地產(chǎn)稅就要來(lái)了!收入將全部劃歸地方,有望成為地方重要的收入來(lái)源。房地產(chǎn)稅要一旦實(shí)施,老百姓買(mǎi)房要多交錢(qián)么?你家住房“免征”么?房?jì)r(jià)會(huì )大跌嗎?

房地產(chǎn)稅改將合并“兩稅” 收入全歸地方

據《經(jīng)濟參考報》記者從權威渠道獲悉,作為未來(lái)的新增稅種,房地產(chǎn)稅將由現行的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管,全部稅收收入將劃歸地方。

房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負構成不合理,一直為外界詬病。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設、交易環(huán)節涉及營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種;保有環(huán)節僅有房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

社科院財經(jīng)戰略研究院稅收研究室主任張斌表示,早前說(shuō)的房地產(chǎn)稅改革,多指“兩稅合并,評估征收”。在目前的方案設計中,房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅種,包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革,未來(lái)在房地產(chǎn)稅開(kāi)征后有可能逐步進(jìn)行改革。專(zhuān)家稱(chēng),只合并房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅這一改革思路是“小改”,意在減少改革阻力、確保房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)。

 

房地產(chǎn)稅要來(lái)了!房?jì)r(jià)會(huì )降嗎?

 

土地財政收入

為何要開(kāi)征房地產(chǎn)稅?

房地產(chǎn)稅醞釀已久,以往多是小打小鬧,近期政府卻在不斷加速推進(jìn),有消息稱(chēng)最遲將在2017年前落地。有人認為房地產(chǎn)稅是為了建立房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制,其實(shí)其根本原因還是土地財政已經(jīng)難以為繼,政府必須向不動(dòng)產(chǎn)(尤其是存量房)動(dòng)刀,以開(kāi)辟新的稅源。

在上海新金融研究院研究員郭峰看來(lái),單從房地產(chǎn)稅收體系來(lái)講,我國現行房地產(chǎn)稅收體系存在著(zhù)嚴重問(wèn)題和明顯缺陷。目前,我國房地產(chǎn)方面的稅收類(lèi)目繁多,稅、租、費等概念混淆不清。房地產(chǎn)稅收主要集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節。具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅在房地產(chǎn)稅收,以及地方總財政收入中的比重都不高。這種稅收體制不能充分發(fā)揮稅收的收入分配功能和資源配置功能。

再從我國整個(gè)財稅體制來(lái)講,同樣的問(wèn)題也存在。從預算內財政收入來(lái)講,目前,營(yíng)業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅是地方本級預算內收入的三個(gè)最大單項來(lái)源。營(yíng)業(yè)稅、增值稅屬于流轉稅,稅收收入與地方經(jīng)濟活躍程度直接掛鉤,而企業(yè)所得稅的多寡也取決于當地企業(yè)的總體規模與盈利能力。這種財稅體制產(chǎn)生的稅收激勵,是導致地方政府和官員對經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)度崇拜的一個(gè)重要原因(另一原因是官員晉升考核上過(guò)度依賴(lài)于經(jīng)濟增長(cháng)等指標,形成“為增長(cháng)而競爭”的局面)。這也是我國轉變經(jīng)濟發(fā)展方式,只聞雷聲,不見(jiàn)雨點(diǎn)的重要原因。

從預算外財政收入來(lái)講,土地出讓金收入是地方政府預算外收入的最重大的部分,已經(jīng)成為影響政府決策的重要因素。在地方政府過(guò)度依賴(lài)土地出讓金的現狀下,房產(chǎn)稅的開(kāi)征或擴大試點(diǎn)遭到地方政府的消極對待。之前房產(chǎn)稅主要是中央政府在積極推動(dòng),地方政府實(shí)際上并不積極,盡管房產(chǎn)稅將會(huì )成為純粹的地方稅稅種。其中一個(gè)重要因素就是房產(chǎn)稅的全面開(kāi)征可能意味著(zhù)房?jì)r(jià)面臨較大的向下壓力,進(jìn)而影響到地方政府的土地出讓金收入。

 

房地產(chǎn)稅要來(lái)了!房?jì)r(jià)會(huì )降嗎?

 

上海、重慶方案細則,圖片來(lái)源:財新網(wǎng)。

增量征稅還是存量調控?爭議待解

首批開(kāi)展試點(diǎn)的上海、重慶,主要針對增量房開(kāi)征房產(chǎn)稅,由于覆蓋面小、稅率低,效果不夠理想,例如重慶啟動(dòng)試點(diǎn)10個(gè)月后,主城區征稅金額只有9000萬(wàn)元。

專(zhuān)家認為,房產(chǎn)稅調節對象應該是擁有多套住房的投資者或投機者,而不應是初次購房的普通群眾。

“滬、渝兩市征收房產(chǎn)稅試點(diǎn),避開(kāi)了數量巨大的存量房,當然不可能形成對多套住房擁有者的擠出效應。”國家開(kāi)發(fā)銀行研究院副院長(cháng)曹紅輝說(shuō),“其次是稅率過(guò)低,房?jì)r(jià)迅速上漲,降低了市場(chǎng)調控的預期效果。”

國家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣說(shuō):“房產(chǎn)稅要動(dòng)真格,就該將存量房納入征收范圍,并且提高稅率,二套房可提高到住房總價(jià)的1%,三套房及以上可提高到3%至%5,促使商品房向其居住屬性回歸。”

數據顯示,目前我國存量住房約190萬(wàn)平方米,每年增量住房約10萬(wàn)平方米。專(zhuān)家認為,存量房這塊“硬骨頭”不啃,僅在增量房上做文章,效果恐怕不明顯。

中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過(guò)測算。對作為生活資料的首套房免稅,根據2010年全國房屋竣工面積(假設免稅房屋占一半),2010年全國商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為5029元/平方米,按照50%的價(jià)格評估率(即以評估價(jià)的一半作為稅基),參考國際普遍稅率1%來(lái)測算(實(shí)際稅率為0.5*1%=0.5%),當年應征房產(chǎn)稅額為6300億元,占GDP比重為1.5%,占地方本級財政收入比重為15%。

如果區別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅,后者按照3%的稅率和70%的評估率(實(shí)際稅率為0.7*3%=2.1%)來(lái)計算,當年房產(chǎn)稅收入為6571億元,占GDP比重為1.7%,占地方本級財政收入比例為16.2%。無(wú)論是15%還是16.2%,房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著(zhù)提升。安體富指出,房產(chǎn)稅持續、均衡、穩定的收入,可以緩解基層政府的財政困難。

房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施,老百姓買(mǎi)房要多交錢(qián)么?

老百姓最為關(guān)心的是,房地產(chǎn)稅開(kāi)征之后,稅收負擔會(huì )不會(huì )增加?

財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康認為,房地產(chǎn)稅會(huì )影響稅負結構,引導利益相關(guān)者的預期,優(yōu)化設計后會(huì )產(chǎn)生一定的正面效應。一方面可以將以往開(kāi)征的多種間接稅負擔并入房地產(chǎn)稅稅種,減少大多數老百姓的稅收負擔;另一方面,作為直接稅,房地產(chǎn)稅的稅負不能輕易轉嫁給別人。

在為大多數老百姓減負這一觀(guān)點(diǎn)上,中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長(cháng)王雍君表示贊同。他認為,房地產(chǎn)稅開(kāi)征將會(huì )對整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系作出調整,最終目的是降低居民稅負。

據悉,房地產(chǎn)稅改革的原則是對多套房、高端房進(jìn)行調節,因此很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。

重慶、上海開(kāi)征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況,也可為這個(gè)答案提供一定佐證。2011年1月28日,上海、重慶兩市作為試點(diǎn)城市開(kāi)始房產(chǎn)稅征收。從實(shí)施方案看,在上海,家庭人均住房建筑面積少于60平方米的,給予免稅;在重慶,納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅,免稅面積為180平方米,新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。這些規定,實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。

據了解,針對未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革,對基本生活住房不收稅、超過(guò)基本標準才收稅,也已成為業(yè)界共識。所以,大家還是別擔心!

房地產(chǎn)稅會(huì )成降房?jì)r(jià)利器嗎?

房?jì)r(jià)一直是公眾關(guān)心的話(huà)題,不少人都盼望房地產(chǎn)稅推出后能降低房?jì)r(jià)。那么開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì )成為降房?jì)r(jià)的利器嗎?

對此,業(yè)內普遍認為,房地產(chǎn)稅確實(shí)能在一定程度上抑制持有多套房,但卻非打壓房?jì)r(jià)的利器。據專(zhuān)家介紹,從發(fā)達國家經(jīng)驗看,美國推出房產(chǎn)稅主要是為了增加地方政府財政收入,德國開(kāi)征房產(chǎn)稅則主要是調節收入分配,這些國家推出房產(chǎn)稅后,都沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的局面。而從上海、重慶的試點(diǎn)情況看,房?jì)r(jià)上漲的勢頭也沒(méi)有得到根本遏制。

專(zhuān)家指出,決定房?jì)r(jià)最根本的因素還是供求關(guān)系。因此,對于有自住需求的購房者,不必過(guò)多考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題,只要價(jià)格合適就可以擇機購買(mǎi)。而對于那些有投資投機購房需求的人,則需要認真考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅推出后,對于持有成本和投資收益的影響。

看國外房產(chǎn)稅如何征

從世界范圍看,對房地產(chǎn)保有環(huán)節征稅是一個(gè)通行做法,一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收制度已發(fā)展得相當成熟。它們是如何征收房地產(chǎn)稅的?環(huán)球時(shí)報今年8月份記者對新加坡、美國、英國、日本進(jìn)行了調查。

新加坡:引入年值“劫富濟貧”

以低稅率聞名的新加坡,其稅制設計相當完善。很多在中國仍有爭議的稅目,新加坡很早就有了明確的法律規定,房地產(chǎn)稅就是如此。在新加坡,房地產(chǎn)稅是政府財政收入的一個(gè)重要來(lái)源,但與其說(shuō)它給民眾增加了經(jīng)濟負擔,不如說(shuō)它是“劫富濟貧”的工具。

新加坡房產(chǎn)稅的計算基礎是房屋的年值。所謂年值,是業(yè)主出租一個(gè)房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入,再減去物業(yè)管理等開(kāi)銷(xiāo)所得的純利潤。年值由稅務(wù)局每年根據各地的平均租金回報率計算,通常會(huì )低于租房的利潤。

新加坡政府對于年值超過(guò)8000新元(1新元約合4.5元人民幣)的自住房征收4%-16%不等的房產(chǎn)稅,非自住房屋稅率則沒(méi)有起征點(diǎn),從10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元,無(wú)需繳納房產(chǎn)稅;如果不是自住用房,就必須每年繳納最高800新元的房產(chǎn)稅。這一政策體現出政府對小戶(hù)型和低收入家庭的關(guān)懷。

隨著(zhù)房產(chǎn)年值提高,所要繳納的稅款也水漲船高。以一個(gè)年值3萬(wàn)新元的房屋為例,如果是自住用房,每年的房產(chǎn)稅為房屋年值(30000—8000)×4%,即880新元;如果出租,則為30000×10%,即3000新元。這一差額會(huì )隨著(zhù)年值的增加而拉大,如果房屋的年值達到10萬(wàn),自住的業(yè)主需要繳納9200新元的房產(chǎn)稅,而非自住的業(yè)主則要承擔2萬(wàn)新元的稅款。除此之外,自住用房的購房者每年會(huì )得到各種名目的優(yōu)惠和抵扣,最終需要繳納的數目幾乎可以忽略不計,而非自住用房則必須全額繳付。

總的來(lái)講,新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的,這一比例同樣反映在房產(chǎn)上。政府把從富人身上征的稅,拿來(lái)補貼組屋購買(mǎi)者,實(shí)現國民財富的重新分配。

日本:怎一個(gè)“繁雜”了得

在日本,與房地產(chǎn)稅類(lèi)似的稅種是固定資產(chǎn)稅、城市規劃稅。政府部門(mén)根據土地和建筑物的固定資產(chǎn)稅評估額來(lái)決定稅額,每年4月將稅單寄到納稅者家中。

日本的房貸最長(cháng)是35年償還。按規定,每個(gè)月需償還房貸的,10年內可以少繳所得稅和居民稅。比如年收入450萬(wàn)日元,大概一年需要繳所得稅12萬(wàn)日元,居民稅22萬(wàn)日元。依照規定,到年末,銀行借款余額的約1%金額可退稅。比如借款還剩下3000萬(wàn)日元,那么可以退稅的金額大約是30萬(wàn)日元。記者的另一位朋友夫妻收入超過(guò)千萬(wàn)日元,買(mǎi)了5000多萬(wàn)的房子。他們要繳的房地產(chǎn)稅就比較多,一年達到20多萬(wàn)。而且因為收入高,所得稅減免也有限。

日本的房地產(chǎn)稅制始于60多年前,源于美國人的提議,目的是給地方提供穩定財源。1949年,美國哥倫比亞大學(xué)一名教授帶著(zhù)一個(gè)調查團訪(fǎng)日,并提出戰后日本稅制改革的方案。調查團表示,房地產(chǎn)稅是大多數國家地方政府的重要財源,易操作且與地方居民的能力相匹配。第二年,日本政府對地方稅制進(jìn)行改革,原來(lái)的地租改為固定資產(chǎn)稅,稅率為1.6%,1992年降為1.4%。

目前日本與房產(chǎn)相關(guān)的稅收已涵蓋獲取、保有和轉讓房地產(chǎn)的全過(guò)程。日本問(wèn)題專(zhuān)家唐淳風(fēng)對記者說(shuō),“繁雜”是日本房地產(chǎn)稅制度最大的特點(diǎn),26種稅收中與房地產(chǎn)相關(guān)的至少有6種。買(mǎi)房子不管是否入住都占了國家的地皮要繳國土稅,住在那里成為居民要繳居民稅,父母去世子女繼承要繳遺產(chǎn)稅,再加上固定資產(chǎn)稅等,名目繁多。他說(shuō),日本房地產(chǎn)稅制度與房?jì)r(jià)沒(méi)有直接聯(lián)系,城市本身人口暴漲,土地有限,房屋緊張,導致房?jì)r(jià)高。

美國:給房產(chǎn)稅“封頂”

“美國房產(chǎn)稅的最大特點(diǎn)是每年都要交,而且貴。”謝女士去年帶孩子到美國讀高中,看上紐約長(cháng)島的一套學(xué)區房。這套獨棟別墅地上、地下共3層,全部精裝修。后院里葡萄架旁還搭建了木質(zhì)露臺。“當時(shí)房東要價(jià)160萬(wàn)美元,可每年的房產(chǎn)稅就2萬(wàn)美元”,謝女士說(shuō),“4年后,孩子上大學(xué)我就回國了,房子留下,每年掏這么多稅,不劃算。”因此,她改為租房,每月付該房東5000美元。

“在美國買(mǎi)房不是一勞永逸的,要付一輩子的‘房款’。”家住休斯敦的何先生2007年購買(mǎi)了一套住房,當時(shí)不到30萬(wàn)美元,每年房產(chǎn)稅就1萬(wàn)美元左右,“這相當于每30年重買(mǎi)一次自己的房子。”

在美國,只要擁有房子,就要繳房地產(chǎn)稅。美國房產(chǎn)稅率一般在1%—3%之間,不同州、縣、市和學(xué)區,房產(chǎn)稅的稅率不一樣。紐約州的房地產(chǎn)稅在美國各州中排在前列。統計顯示,2013年紐約州威斯敏斯特縣的房地產(chǎn)稅中位數為13842美元,居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡縣僅為216美元。稅賦過(guò)重,引來(lái)很多人抱怨,有人甚至因此選擇搬離紐約州。

為什么房地產(chǎn)稅這么高?美國《時(shí)代》周刊列舉了8個(gè)原因,第一項是稅賦高的社區學(xué)校好。這在紐約州威斯敏斯特縣、弗吉尼亞州的費爾法克斯縣都表現明顯。在威斯敏斯特縣,當地投入到學(xué)校的資金超過(guò)10億美元,這個(gè)賬單的主要付款來(lái)源就是房地產(chǎn)稅。

事實(shí)上,房產(chǎn)稅高的原因就在于它是地方財政收入的主要來(lái)源,在新澤西州,房地產(chǎn)稅貢獻48%的財政收入,而美國全國平均水平是33.1%。一般來(lái)說(shuō),縣稅、城市稅和學(xué)區稅三者間的比例為1 1 5。學(xué)區收到的房產(chǎn)稅越多,學(xué)校越有錢(qián);學(xué)校越好,房產(chǎn)的增值也越大,政府財稅收入越多。

“有些人為了孩子的教育,不管稅率高低,首選學(xué)區房”,美國德匯律師事務(wù)所出庭業(yè)務(wù)部高級顧問(wèn)律師尚·擷福說(shuō),“有些人退休后,就搬到房產(chǎn)稅率低的地方安家。”

英國:從“爐灶稅”到市政稅

“住房子就要交稅”在英國歷史上由來(lái)已久。早在十八世紀,英國就開(kāi)征物業(yè)稅。最初的征稅標準是家中爐灶數目,因此也被稱(chēng)為“爐灶稅”。后來(lái)改為按房屋窗戶(hù)多少征收,因此變成“窗戶(hù)稅”。今天的物業(yè)稅是“COUNCIL TAX”,即市政稅,是地方政府的重要稅收。

英國物業(yè)稅依據房屋大小和所處地區,從低到高被列為A到H八個(gè)等級。如果業(yè)主購買(mǎi)或租住的是一套兩室一廳大約60平方米的住所,那么在英格蘭的一般居民區中,就會(huì )被評為C級,每月繳納大約150英鎊物業(yè)稅。

最近幾年英國老百姓對物業(yè)稅意見(jiàn)越來(lái)越大。首先是物業(yè)稅逐年微幅上漲,從來(lái)沒(méi)有按市場(chǎng)房?jì)r(jià)波動(dòng)降低過(guò)。在倫敦,不少當地人對記者抱怨說(shuō),住在相同的房子里繳的物業(yè)稅卻越來(lái)越多。另一個(gè)原因是,老百姓對于物業(yè)稅背后政府提供的服務(wù)抱怨不小。

英國房地產(chǎn)稅收今年4月出現大變化:外國人在英擁有的房產(chǎn)出售時(shí),增值部分要繳稅。此前,法律只要求英國公民出售第二套房產(chǎn)時(shí)繳28%的增值稅。有分析稱(chēng),由于海外購房者大舉入市,倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)呈現“泡沫狀情況”,新規定針對的就是這一問(wèn)題。

不過(guò),英國房市只升不降的現實(shí)反映出貧富差距問(wèn)題難以解決。前工黨黨魁米利班德早前呼吁英國人支持他的“豪宅稅”計劃:擁有價(jià)值在200萬(wàn)到300萬(wàn)英鎊房產(chǎn)的人,每個(gè)月額外繳250英鎊。但工黨在大選中失敗說(shuō)明,“豪宅稅”并不對多數人的胃口,因為隨著(zhù)房?jì)r(jià)高漲,接近“豪宅稅”的房子也越來(lái)越多。

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